醒醒吧，博升值、博拆迁，没几个琶洲盘适合你
寻找下一个巧克力，这是很多人的信仰。
这个心理，就像你遇上一个优秀的异性，无论你是否曾经拥有过，但是标准立在那了。
所以，错过珠江新城或者尝过它甜头的一群人，将宏图伟志转移到了琶洲。
最近一个月，这个“人工智能一哥”也赚足了眼球。
先是琶洲中区新增了三块宅地，好家伙，要知道，在过去十年，加上赤沙TOD，整个琶洲东区、中区、西区、南区也就卖了三宗宅地。
|琶洲最新控规调整
而且这次新增的地块位于中区，保利天悦附近，在位置上肯定比琶洲南区和海珠天珺更优越。
其实在2017年，琶洲西区一次规划图中，曾经也有一宗宅地露脸，是否有变更，不好说。
接着，是琶洲东区的海珠天珺大卖，一分钟内售罄200多套房源，套套总价千万+。
最后，是赤沙TOD规划审批通过，意味着距离入市又近了一步，这个盘从目前的关注度看，锁定2022年第一明星盘，应该没什么悬念。
|赤沙TOD规划图
这些热点都剑指，琶洲市场最大的意难平“缺货”要迎来破局了。
遭一手狙击，二手成交跌入冰点
关于琶洲能不能买，这个问题的答案已经毋庸置疑，唯一需要定夺的是性价比。
海珠天珺新盘被抢，最大的刺激点在于一二手倒挂。
链家数据显示，保利天悦二手放盘价超过17万，最高成交价超过了16万，虽然保利天珺在位置、体量以及江景视野上都显逊色，但是6折的诱惑力，还是让很多有钱人扛不住。
|保利海珠天珺实拍
全市新房限价，加上二手房指导价以及税费提高等一系列的打击，彻底“干翻”了板块的二手。
保利天珺9万均价，为什么要买旁边放盘价超过10万的江山国际和雅郡花园？
更旧的老破小，交易热情更是肉眼可见的降低。
根据链家的数据，超过20年楼龄的南园居，8个月来只成交了一套房源，网签价为5.7万/平。中介说该小区目前能够成交的价格，估计也就5万上下。
好朝向的房源挂牌价，却到了6.5万-7万/平。“这些业主，也就是挂着玩玩。”中介说到。
|来源：链家
隔壁的大家庭花园，最后一套成交房源停留在6月份，价格为4.5万/平。还有同小区业主表示，多次调整房源价格，也依旧没有卖出去。
其实，置业琶洲，我是有切身体会的。
作为在琶洲住了11年的新广，由于地缘情结+亲眼目睹琶洲的变化，去年置业时，很自然地把目标放在了琶洲。
琶洲的优点，很明显。
一是，规划明晰，产业兑现，CBD的味儿已经出来了。
看看下面这个视频，很难不让人心潮澎湃。
二是，离珠江新城一江之隔，就一座猎德桥的距离，早上起晚了，打个车，15分钟就能到公司。
三是，密度低，人口少，居住舒适度高。（展会期间除外）
四是，环境真的好，步行1公里多就是阅江路，散步、慢跑，或者坐上小火车去琶醍小酌两杯，简直不要太巴适。
|兼得一份诗意的CBD
但是缺点也是非常明显：
以产业为主导，毛病就是生活配套缺失，整个琶洲岛，商业就一个保利广场尚可；没啥大的菜市场，对要做饭的人而言，会很难受。
教育也是短板，琶洲执信，口碑和流出来的成绩均不过尔尔。雅郡花园、南园居、大家庭花园对口的都是海珠第三实验小学，学校本身也不出众，比较大的亮点，是有六中的摇号机会，当然，这个几率，不亚于你年会中大奖吧。
最终，还是放弃了琶洲。
|琶洲西区实景图
之所以没买上，配套上的遗憾不是重点，而是房源本身。因为房子太老，够得着的，户型一言难尽，比如去厕所需要经过厨房，又或者北向户型被改过，阳台和厨房一顿腾挪，导致通风和采光更加不行，缺点诸如此类。
而舒适的户型，预算又够不着。
这就是琶洲老破小对刚需或者刚改而言，比较尴尬的所在。
靠互联网大厂员工接盘，靠不靠谱？
说起保值增值，虽然经历了2016年、2020年两个大周期，但是琶洲非次新二手，依然跑输热门近郊板块。
以南园居、大家庭为例，在2016年大涨前夕，均价为2字头，如今单价4.5万-5.5万，也就是一倍左右的增值。
不过，从绝对值看，已经不低了。一套六七十方的两房，总价至少在300多万。
当然如果是南向，又是加装电梯，设计稍微正常的中大户型，总价在400万以上的并不少。
这个预算，如果以珠江新城为圆心，可以买到哪里？
富颐华庭小三房、珠江花城小三房，庙头、新造、科学城、亚运城、甚至番禺广场都有选择。
| 楼盘/板块 | 户型 | 参考总价 |
| 富颐华庭 | 约78㎡三房 | 约400万 |
| 珠江花城 | 约79㎡四房 | 约400万 |
| 庙头 | 约78-115㎡三房四房 | 约330万-530万 |
| 新造 | 约78-117㎡三房 | 约330万-520万 |
| 科学城 | 约81-123㎡三房四房 | 约267万-430万 |
| 亚运城/莲花湾 | 约84-125㎡三房四房 | 约235万-360万 |
| 番禺广场 | 约89-103㎡三房 | 约370万-440万 |
|部分板块/楼盘新房入手门槛
可替代性并不低。
另外，有这个预算的，大多数是以家庭为单位的刚需，意味着对生活便利度、教育都会有一定的要求。
那么，什么人对琶洲的非次新二手会更有热情？
投资功能占主导的一群买家。
琶洲的确定性足够强劲，唯品会、阿里等总部的启用，更是让很多人似乎嗅到了大步而来的机会。
这群互联网人，资金实力相对较高，而且是一群被996的人，选择就近居住，合情合理。
但是事实上呢？按照中介的说法，一年多来，想在琶洲找房的这群人其实非常有限，就算找了，最后也有一些人去番禺买了新房。
为什么不买，一是看不上；二是其实购买力需要一定时间的储蓄，但是三五年后，老破小只会更破，广州的新房会更多。
真正被带起来的是租房市场。
自从字节跳动将大部队人马迁移到琶洲，附近的房租就有上涨的迹象，这些员工除了收入相对可观，因为公司有租房补贴，所以他们对价格更不敏感。
|广州字节跳动主要办公点
阿里、唯品会等大厂的加入，只能让这样的市场状况加剧。
但是单纯用住宅的租金去衡量投资效益，显然是不可取的。
博拆迁，可不可取？
说到投资，除了博涨幅，还有一种特殊的想法，那就是博拆迁。
|南园居实拍图
“我们小区有业主经常打12345热线，向政府申请改造。”某小区业主透露。
寄望于改造，或者笃定这里在短期内会被改造，在琶洲，这样的社区并不是孤例。
早在10年前，潘叔一家就从南园居搬到了磨碟沙，但是并不选择处置南园居的房产，因为他坚信，这里的旧改，只是时间问题。
“只是时间问题”，这句话没有毛病，问题是你等不等得起。
商品房改造，谈何容易？
首先，从东湖新村诞生（广州首个商品房住宅，超过30年楼龄）到现在，目前有改造苗头的唯一纯粹商品房住宅（非房改房），有且只有一个，那就是六运小区。
|六运小区实拍图
六运小区第一次与“改造”沾边，是在2002年，距离2021年10月规划方案的形成，已经过去将近20年，在2009年，改造的想法还被否定过一次。
无独有偶，去年因为“有被拆迁可能”，五羊新城楼价涨得飞起，如今，命运同样悬在半空中。
旧改进程有多慢，又有多少不确定性可想而知。
其次，六运小区位于中轴线上，位置有太多的特殊性，而中轴线，在未来很长一段时间，依然会是广州城市宣传上的封面。
接着，是拆迁成本。
我司知名大V广哥就说过，像琶洲这样的老破小，房屋其实是负价值的。
为什么是负价值？简而言之，房屋是拖累土地价值的物品。
房价四五万，但如果是一块新净的地块，光地价或许就能轻松破5万。
这意味着开发商介入改造，房屋拆迁+土地+共建配套，成本分分钟翻几倍，你能想象，超过10万/平的楼面地价，这样的数字是什么概念？
别忘了，任何改造，开发商的利润都只能通过大幅增加容积率来完成，这个与琶洲低容积率，低密度的定位，是不是相违背？政府又会如何考量？
|琶洲会展实拍图
最后，是广州对整个旧改方针的把握。
防止大拆大建是主基调，老旧小区更要以微改造为主，相比改造，推动小区修缮以及加装电梯，道路反而更光明。
当然，商品房旧改，对比旧村改造，有一个优势，那就是没啥历史包袱，不涉及文化遗迹、古树保留这样的难题，但是这并不意味着没有其它考量。
所以，对大部分商品房而言，博拆迁，真的是一场迷雾重重的豪赌。
琶洲的老破小，能不能买？
关键来了，琶洲的老破小，一定不能买吗？其实非也。
我司单身美编在2022年之前，抛弃海珠西抛弃亚运城抛弃知识城，当机立断，在琶洲西拿下了一套小两房。
打动他的理由有两个。
一个是距离公司足够近，加班到再晚，都不用担心回不去，这真的是“社畜”最后的倔强了。
另一个，也是琶洲的前景，同样是老破小，至少琶洲的地段价值摆在这里。而且房子户型方正、南向、还赠送一个面积10多㎡的大露台，算下来性价比可以。
至于配套，至于烟火气，单身老狗觉得5年后，再寻找新的猎物也不迟。
总体而言，户型、社区、交通都不错的房子，自住没有任何问题，只要价格合适，当然可以出手。
毕竟，住在核心地段的满足感，真的不是住在外围板块能够比拟的，何况每个人的需求不同，每个阶段的需求也不同。
无论如何，把需求锁定在5年以上，选到的房子，大概率不会后悔。
以上。
好了，如果有更多关于买房的疑问，欢迎在下周四晚上8点，锁定房产君直播间，一起来聊聊。
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